-
Услуги
ПОПУЛЯРНОЕ
БИЗНЕС-УСЛУГИ
ВИЗЫ И РЕЗИДЕНТСТВО
ДОКУМЕНТНЫЕ УСЛУГИ
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
EMIRATES ID
ФИНАНСОВЫЕ УСЛУГИ
- О нас
- Материалы
- Запросить услугу
В первом полугодии маршрут изменили два федеральных решения, и большинство статей в сети до сих пор это не отразили.
Первое — федеральный политический циркуляр от 20 февраля 2026 года, отменивший прежнюю трактовку «1 миллион AED наличными вперёд» и правило «50% оплаченного капитала по ипотечной недвижимости». Новая позиция проще: оценка DLD на день подачи должна достигать 2 миллионов AED, а схема оплаты — наличные, ипотека, рассрочка по off-plan — больше не является решающим фактором. (Стоит отметить: собственная сервисная карточка ICP в ряде мест по-прежнему упоминает старую формулировку «без займов», потому что описания федеральных продуктов отстают от политики. Циркуляр имеет приоритет.) Если статья от конкурирующего брокера до сих пор советует приносить подтверждение оплаты 1 миллиона AED наличными — она работает с устаревшими инструкциями.
Второе — запуск 15 апреля 2026 года объединённой цифровой платформы GDRFA-DLD, которая свела заявку на Золотую визу, привязанную к недвижимости двухлетнюю визу и пенсионный маршрут в один портал. Заявленный целевой срок обработки — примерно пять рабочих дней end-to-end при условии, что досье в порядке. К тому, что значит «в порядке», мы вернёмся — именно там живёт большинство отказов.
Оба изменения опираются на базовый закон — Federal Decree-Law 29 of 2021 (Федеральный декрет-закон №29 от 2021 года) — и на нормативную базу для маршрута через недвижимость, Cabinet Decision 65 of 2022 (Постановление Кабинета министров №65 от 2022 года). Если у стойки клерк спросит, откуда правила — назовите любой из этих документов.
Порог — это оценочная стоимость, а не обязательно цена покупки. DLD (Dubai Land Department — Земельный департамент Дубая) генерирует электронный сертификат оценки (e-Certificate of Title valuation) при запросе на номинацию для Золотой визы, и именно эту оценку видят ICP и GDRFA. Если вы купили объект два года назад за 1,85 млн AED, а сейчас оценка DLD — 2,3 млн AED, вы проходите. Если вы заплатили 2,1 млн AED за off-plan юнит, который DLD сегодня оценивает в 1,6 млн AED из-за soft launch, — пока не проходите.
Здесь же вступает в игру агрегация нескольких объектов. Можно объединять юниты, чтобы выйти на 2 миллиона AED, при условии, что каждый расположен во freehold-зоне и зарегистрирован на ваше имя (или совместно с супругом — об этом ниже). Совокупная оценка DLD должна перекрыть порог; нельзя досыпать туда лизхолд в Шардже или незарегистрированную бронь по off-plan.
Не хотите разбираться с этим в одиночку? Sarmat — сертифицированный KHDA учебный центр и зарегистрированный центр печати в Дейре (Дубай). Напишите нам в WhatsApp — мы отвечаем на такие вопросы каждый день.
Брокерские обзоры обычно покрывают один-два сценария. На практике покупатели сталкиваются с четырьмя пересекающимися измерениями: готовое жильё или off-plan, наличные или ипотека, один объект или портфель, единоличная или совместная собственность. Вот как каждая комбинация работает по правилам после февраля 2026 года.
Самый чистый случай. Title deed на ваше имя, оценка DLD 2 млн AED или выше, ипотеки нет, совладельца нет. Подаёте через объединённый портал, ICP проводит федеральную номинацию, GDRFA Dubai выдаёт ВНЖ.
Подходит — и именно это правило сбивает большинство покупателей с толку. Правило 50% выплаченного капитала отменено. Что нужно сейчас: банковский NOC, подтверждающий, что ипотека обслуживается без просрочек, и банк не возражает против заявки на Золотую визу, плюс title deed (который у банка) — освобождённый или штампованный на окно подачи. Банк обычно выдаёт NOC в течение 3–5 рабочих дней за плату в диапазоне 500–1 000 AED.
По off-plan приемлемость становится острой. Одного Oqood (первичной регистрации продажи), как правило, недостаточно для десятилетней Золотой визы — в большинстве случаев требуется либо весомая платёжная веха, подтверждённая застройщиком, и NOC от застройщика, либо конвертация Oqood в title deed после прохождения строительных этапов. Оценка DLD всё равно должна достигать 2 млн AED. Если вы на ранней стадии off-plan и проект ещё не вышел на оценку, поддерживающую 2 млн AED, дело не пройдёт. Такие отказы мы видим регулярно.
Допустима как единый маршрут заявки — супружеская пара может владеть недвижимостью совместно, основной заявитель претендует на визу, супруг(а) спонсируется как иждивенец. Свидетельство о браке должно быть заверено для использования в ОАЭ (цепочка легализации MOFAIC и страны выдачи).
Доля каждого собственника должна самостоятельно достигать 2 миллионов AED по оценке DLD. Двое друзей, в складчину купившие квартиру за 3 млн AED, не получат каждый по Золотой визе с этого одного объекта.
Агрегация по нескольким freehold-объектам, зарегистрированным на вас, разрешена. Совокупная оценка DLD должна перекрыть 2 млн AED, и каждый title deed должен быть активным и в хорошем состоянии — без оговорок, без отмеченных транзакций. Мы видели случаи, когда агрегацию отклоняли из-за нерешённого спора по сервисным сборам, зафиксированного на одном из трёх юнитов.
Три ведомства не конкурируют — они выстраиваются в цепочку.
До апреля 2026 года часто требовалось три разных логина. Объединённая платформа теперь сворачивает пользовательскую часть в единый путь — но в бэкенде три ведомства по-прежнему делают свою работу, и дело может зависнуть на любом из них.
Если оставить за скобками саму недвижимость, государственные и обработочные сборы по маршруту Золотой визы через недвижимость обычно укладываются в 3 500 — 10 000 AED в зависимости от того, добавляете ли вы медицинский фитнес-тест, Emirates ID, иждивенцев и профессиональное сопровождение. Типовые статьи: медицинский осмотр, выпуск Emirates ID, проставление визы в паспорт, сервисные сборы ICP, сертификат оценки DLD, визы для иждивенцев и любые расходы на легализацию иностранных документов.
Именно здесь и решается, делать ли это самостоятельно или передать typing-центру, — сборы растут медленно, но отказы дороги по времени, и одна переделка превращает пятидневное дело в шестинедельное.
Критерии приемлемости выглядят простыми. Отказы кучкуются вокруг гигиены документов.
Держатель Золотой визы может спонсировать супруга, детей (без стандартного возрастного ценза, действующего для обычных резидентских виз), родителей по стандартным правилам спонсорства и неограниченное число домашних работников в рамках режима MOHRE/Tasheel — отсутствие лимита по домашнему персоналу и есть один из главных практических плюсов этого визового класса. Визы иждивенцев цепляются к основному делу — оформляйте их в одном окне через объединённый портал, чтобы не дублировать медицинские осмотры и записи на Emirates ID.
Покупателям с российским паспортом стоит заранее уточнять с принимающим банком в ОАЭ, что входящие переводы суммой 2 млн AED+ не будут отмечены при комплаенс-проверке. SWIFT-маршрутизация и санкционные процедуры для российских банков в 2026 году по-прежнему практический фактор, и UAE-банки задают конкретные вопросы по источнику средств. Это не правило заявки на Золотую визу — это операционная реальность со стороны банка, которую лучше прояснить до того, как переводить деньги.
Sarmat — это KHDA-сертифицированный учебный провайдер и typing-центр в Дубае с двенадцатью с лишним годами опыта обработки документов государственных органов ОАЭ и 5 000+ клиентов в активе. Команда нашего наставника провела более 500 визовых дел, включая номинации на Золотую визу по маршрутам через недвижимость и зарплату. У стойки мы видим два профиля: заявителей, которые подают сами, ловят отказ на просроченном NOC или несоответствии в свидетельстве и приходят к нам с отставанием на три недели — и заявителей, которые передают всю цепочку PRO и спустя пять рабочих дней приходят на биометрию. Оба варианта рабочие. Только один — предсказуемый.
Если вы профессионал, который хочет делать эту работу сам — для собственного портфеля, для иностранных наймов своего работодателя или как платную услугу — наша Certified PRO Program (программа сертификации PRO-специалиста) — это трёхдневный KHDA-сертифицированный курс, покрывающий номинации на Золотую визу, рабочие процессы ICP и GDRFA, а также платформу DLD от и до, включая объединённый портал после 15 апреля 2026 года. 2 890 AED, рассрочка через Tamara/Tabby доступна, три месяца наставничества после курса.
Иногда. Регистрация только через Oqood, как правило, сама по себе недостаточна. Обычно нужен NOC от застройщика плюс подтверждение существенного прогресса оплаты, и оценка DLD должна достигать 2 миллионов AED. После конвертации юнита в зарегистрированный title deed он рассматривается как любая готовая недвижимость.
Да. С федерального политического циркуляра от 20 февраля 2026 года прежнее правило 50% оплаченного капитала больше не применяется. Что нужно: оценка DLD объекта 2 млн AED или выше и действующий банковский NOC, согласующий заявку.
Объединять можно. Несколько freehold-объектов, зарегистрированных на ваше имя, можно агрегировать, и совокупная оценка DLD должна перекрывать 2 миллиона AED. Каждый title deed должен быть активным и в хорошем состоянии.
Через оба, по очереди. DLD номинирует, ICP обрабатывает федеральный шаг, GDRFA Dubai выдаёт ВНЖ. С 15 апреля 2026 года объединённая цифровая платформа GDRFA-DLD ведёт все три этапа через один пользовательский портал.
По оценке DLD на электронном сертификате (e-Certificate of Title) на момент подачи. Цена покупки в свидетельстве информативна, но не является обязывающей — если оценка DLD ниже 2 млн AED, дело не проходит.
Объединённый портал ставит цель примерно в пять рабочих дней end-to-end для чистых дел. Добавьте время на медицинский фитнес-тест, биометрию Emirates ID и легализацию документов. Дела с отказами или пробелами в документах идут на две-шесть недель дольше.
Да. Супруг, дети и родители могут быть спонсированы как иждивенцы, и держатели Золотой визы могут спонсировать неограниченное число домашних работников — один из главных практических плюсов этого визового класса. Подавайте на иждивенцев в том же окне, что и основную заявку, чтобы не дублировать медосмотры и записи на ID.
Helping individuals and businesses navigate UAE government procedures with precision and ease.Based in Dubai. Local experts. Government-compliant.
Proudly based in Dubai